> > Земельные участки

Земельные участки

Девелопмент земельного участка , также известный как land development , является особым видом хозяйственной деятельности, направленным на развитие новых территорий для увеличения рыночной стоимости земли и последующей продажи индивидуальным застройщикам. Средне- и долгосрочные вложения в землю являются крайне привлекательными для крупных инвесторов, ведь они обеспечивают хорошую норму прибыли при минимальных рисках. Достижение экономической прибыли в подобных проектах девелопмента является практически гарантированным, а задача девелопера заключается лишь в ее максимизации и достижении требуемых инвестором показателей.

Ленд-девелопмент имеет множество возможных форм, но наиболее распространенными и востребованными рынком вариантами являются следующие:

развитие индивидуального жилищного строительства: осуществляется покупка подходящего участка большой площади (часто это земли сельхозназначения) с его последующим межеванием, подведением коммуникаций и продажей отдельных участков с подрядом на строительство жилого дома или без такового;
развитие индустриальных или бизнес-парков: приобретение земель промышленного назначения, подведение коммуникаций и строительство инфраструктуры общего пользования, выделение участков под застройку объектами промышленной недвижимости и их продажа инвесторам;
развитие рекреационных зон: приобретение земельного участка в местности с благоприятными природно-климатическими условиями, строительство базовой инфраструктуры, продажа участков под строительство отелей, парков развлечений, объектов для занятий спортом и активного отдыха.

Понятно, что каждая из перечисленных форм девелопмента требует масштабных инвестиций, но на практике окупаемость проектов по строительству коттеджных поселков может достигаться в достаточно короткие сроки. Говоря простым языком, девелопмент земли направлен на повышение инвестиционной привлекательности земельного участка для частных, «розничных» инвесторов. Десятки мелких участков с развитой инфраструктурой и всеми коммуникациями могут быть быстро раскуплены по намного более высоким ценам за сотку, нежели тем, по которым земля приобретается оптом на аукционах.

Профессиональный девелопмент земельного участка включает в себя следующие услуги:

анализ рынка и подбор подходящего участка для инвестирования средств;
разработка финансовой модели и технико-экономическое планирование проекта;
подготовка генерального плана застройки территории, проектной и рабочей документации по базовой инфраструктуре;
организация и контроль работ по подведению коммуникаций, взаимодействие с поставщиками ресурсов;
межевание участков, перевод земель, юридическое сопровождение;
продвижение на рынок предложения для потенциальных покупателей, реализация готовых участков под застройку;
управление проектом на эксплуатационной стадии.

Ленд-девелопмент может быть напрямую не связан с созданием новых объектов жилой или коммерческой недвижимости, но его конечным результатом всегда является освоение новых территорий. Содействие девелоперской компании на всех этапах жизненного цикла проекта позволяет инвестору избежать возможных потерь, связанных с приобретением неликвидных активов, неправильной оценкой рыночной стоимости земли, ошибочным определением варианта использования участка, неэффективном работной подрядчиков.

Компания «ТехноСтройПроект» специализируется на оказании услуг в различных видах девелопмента недвижимости. Ознакомиться с более подробной информацией и примерами успешно реализованных проектов, оставить заявку на услугу или задать вопросы нашим специалистов можно по телефону или непосредственно в офисе «ТСП».

Что такое ленд-девелопмент, какие этапы он в себя включает и какой конечный результат этого процесса - об этом и многом другом рассуждают эксперты Skladman USG.

Основной задачей ленд-девелопмента является подготовка земельного участка к началу строительного процесса. В реалиях рынка это означает для собственников повышение ликвидности и инвестиционной привлекательности территорий, для покупателей - удобный и быстрый запуск проекта. Для девелоперов нежелательно связываться с юридическим процессом перевода земли в нужную категорию. Также важным моментом является проработанная возможность подключения к сетям и вообще выяснение обеспеченности инженерной инфраструктурой на данный момент и в перспективе.

«Ленд-девелопмент является мощным фактором, который повышает капитализацию участка, а также снижает риски последующей реализации девелоперского проекта. Представим земельные участки c коммерческой недвижимостью - сложно продать какое-либо нежилое помещение, пока объект ещё не построен. Так же и с участком: без проведенной предварительно подготовки сложно продать неподготовленные земельные участки - предложения висят годами, периодически меняя цену в зависимости от курса валют. Надо пересмотреть концепцию продажи участков и строить базу не просто земельных массивов, а базу участков с предварительной подготовкой к продаже. Остается только сделать выбор: стать частью многочисленных однотипных предложений или говорящего самого за себя девелоперского проекта», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга, Skladman USG.

В идеале, конечным результатом ленд-девелопмента является полностью готовый к строительству с физической и юридической точки зрения участок. По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.

С учетом особенностей московского рынка ленд-девелопментом будет являться любое «улучшение» или подготовка, которые позволяют приблизить срок запуска проекта. Это может быть, к примеру, перевод земли из одной категории в другую.

После подготовки территории по каждому из вышеприведенных направлений возможно разделить участок на лоты для продажи согласно разработанной концепции его развития.

Консалтинговая часть работы предполагает разработку оптимальной концепции с точки зрения развития жилой и/или коммерческой недвижимости c учетом следующих факторов:

юридическо-правовые ограничения на использование участка;
ресурсный потенциал участка (площадь, конфигурация, рельеф и поверхность); возможная площадь застройки; ситуация на рынке недвижимости - выбор наиболее перспективных направлений развития (анализ наилучшего использования участка);
положительная финансово-экономическая отдача проекта согласно разработанной концепции.

По сути, консультационная работа дает возможность определить потенциальный круг интересантов на участок (как девелоперов, так и конечных пользователей). При этом разработанная концепция дает возможность проанализировать размер прибыли потенциального инвестора.

Другим важным свойством ленд-девелопмента является снижение рисков инвестиционного проекта.

Важно понимать, что на предварительном этапе не получится полностью учесть все риски в последующей работе по реализации проекта. В то же время задача ленд-девелопмента - представить и проанализировать картину в целом.

По сути, ленд-девелопментом участка может являться все, что повышает его ликвидность и улучшает инвестиционные характеристики.

Николай Паличев, генеральный директор, партнер Up Group USG: «Ленд-девелопмент является фактором, повышающим капитализацию участка, а также его стоимость. Плюс к этому он снижает риски последующей потенциальной реализации девелоперского проекта».

Чтобы достичь данных результатов, необходимо «проработать» участок с трех разных сторон:

провести анализ его наиболее эффективного использования и разработать концепцию развития (ТЭПы проекта, ценообразование, стратегия реализации и т. д.);
подготовить документы на земельный участок, при необходимости - для изменения его категории и ВРИ;
проработать вопрос с инженерной инфраструктурой (как правило, получение ТУ), а также обеспечить подъездные пути к участку.

Для реализации данных задач собственнику рекомендуется собрать команду специалистов в таких областях, как: консалтинг, юридические услуги, маркетинг, проектирование, инженерная подготовка.

Ориентировочный список специалистов, которых понадобится привлечь, выглядит следующим образом: инженеры, геодезисты, экономисты, аналитики, маркетологи, геологи, экологи, кадастровые инженеры, юристы, застройщики, проектировщики, строители, финансисты, кредиторы, оценщики и т.д.

В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей при продаже участка под строительство . С учетом сложившейся ситуации на рынке он также зачастую становится единственной возможностью продать участок.

Среди новых тенденций на рынке недвижимости можно выделить новые требования в рамках согласования девелоперских проектов в администрации Московской области. Теперь очень часто девелопер должен обосновать полезность своего проекта для района расположения (повышение уровня инфраструктуры, создание рабочих мест, будущие налоговые отчисления).

Как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

Статья подготовлена специалистами компании Skladman USG

6.2. Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент)

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик . Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий, а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

Разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

Правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

Инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный , торговый , жилой , гостиничный , спортивный , развлекательный , рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом . В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

Мастер-план создается на стадии преддевелопмента, когда уже готова общая концепция, в которой заложена генеральная идея развития территории на 5…15 лет. На ее основе разрабатывают проекты планировки и межевания (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Суть мастер-планирования

Мастер-план позволяет сформировать системный подход к развитию территории; учесть мнения различных специалистов, экспертов и населения; осваивать участок целенаправленно и последовательно; быстро реагировать на изменения конъюнктуры на рынке недвижимости. При наличии мастер-плана можно заранее оценить потенциал территории и выполнить вариантное моделирование ее развития при разных типах функционального использования. Мастер-план не утверждается как проект, он все время под рукой, и в него время от времени вносят изменения. Это рабочий инструмент, позволяющий выполнять в том числе грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при необходимости продать его обособленные части.

Над мастер-планом работает целая команда специалистов – их может быть до пятидесяти. Это сами мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту и т. п.), экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и пр.

Мастер-план только в узком смысле похож на проект планировки территории. Он содержит предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных площадей, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, основным видам использования земли и по наилучшим способам воплощения всех этих предложений на практике. Однако в широком понимании – это детальная концепция девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает полноценную финансовую модель, делит проект на фазы и т. п. По сути, это инструмент формирования и реализации стратегии физической, экономической и социальной трансформации территории.

Работу над мастер-планом можно разбить на три этапа:

Уточнение с заказчиком и формулировка цели и задачи девелоперского проекта;

Макроанализ, позволяющий заказчику совместно с разработчиками мастер-плана, осознать положение участка, урегулировать в Генплане вопросы его функционального зонирования, уточнить масштабы будущего проекта, сравнивая его с аналогами;

Концепция мастер-плана и визуализация будущего комплекса, включая определение основных параметров застройки, моделирование, финансовый анализ и очередность реализации проекта.

Начиная работать над проектом, мастер-планер прежде всего изучает историю места, его градостроительные особенности, архитектуру, потому что эмоциональные характеристики будущего инвестиционного продукта крайне важны.

Окружение должно быть комфортным независимо от того, что будет на данном участке: бизес-центр, логистический терминал или жилье. На это и направлено мастер-планирование, особенно при формировании новой городской среды на неосвоенных участках, трансформации депрессивных (прежде всего промышленных) зон; создании намывных территорий; осуществлении крупных проектов, реализуемых усилиями нескольких собственников недвижимости.

От англ.development – развитие, обозначение длительного процесса, затрагивающего совокупность экономических и социальных структур, требующий его качественной оценки.

PNK Logistics приобрела участок в 3 га («Шушары») и выступила в роли заказчика, генпроектировщика и генподрядчика строительства склада. В 2005 г. объект площадью 14 650 м 2 (из них 2300 м 2 – офисы) сдан в эксплуатацию и выставлен на продажу. Цена предложения – 850 дол./м 2 . Объект был куплен иностранной инвестиционной компанией и сдан в аренду на 10 лет с правом пролонгации логистической компании Tablogix , работающей на российском рынке с 1994 г. и оказывающей услуги по хранению и обработке грузов на пяти складских комплексах общей площадью 53 тыс. м 2 , расположенных в Москве, ближнем Подмосковье и Новосибирске. Это первый в петербургском регионе складской комплекс класса А. Сделка показательна своей классичностью: реализация проекта, его продажа профессиональному инвестору уже практически в виде готового бизнеса и привлечение арендатора.

Территория – часть города в согласованных комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию.

Лэнд-девелопмент или покупка собственной земли.

Каждый день мы совершаем покупки. Как это делать, знает каждый как дважды два. Но существуют покупки, требующие дополнительной информации.
Например, как стать владельцем собственного участка? Ведь оформление земли в частную собственность - задача не из легких. Одного желания здесь недостаточно. Нужны и знания, и время.
Операции по покупке и освоению земель получили термин лэнд-девелопмент (Land development). В настоящее время продажа, покупка, аренда земли выступает как привлекательный способ сохранения и увеличения капитала с инвестиционным уклоном. Роль лэнд-девелопмента – получить высокую отдачу от вложений в землю. Все более рентабельным становится строительство крупных торговых, промышленных и складских объектов.

В России лэнд-девелопмент находится примерно в середине пути своего развития. Если ранее под этим термином подразумевалось приобретение некоего участка с архитектурной разработкой, проведением дежурных коммуникаций, прокладкой дорог и последующей его продажей с подрядом или без, то сейчас более интересен комплексный вариант - «жилой комплекс под ключ». Лэнд - девелопмент в идеале должен приобрести программное освоение земель регионов с несомненным их улучшением при помощи последовательных и обязательных мероприятий.

Одна из проблем, с которой сталкиваются покупатели земли, - это отсутствие у продавцов документов на нее. Особенно это касается стародачных мест. Для того, чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности владельца не только фактически, но и формально. Значит, сначала продавцу придется привести документы в порядок.
Вторая сложность, с которой предстоит столкнуться самостоятельным покупателям - сроки, в которые надо оформить бумаги, чтобы они были, сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги могут просто устареть.
Существует разные схемы освоения земель. Продажа пустого участка с примерно распланированными коммуникациями, строительные проблемы решает сам покупатель. Покупка домовладения в уже готовом поселке, оборудованном всеми инфраструктурами. Но в последнее время популярность приобрела промежуточная схема. Девелоперы предлагают «участки с подрядом»: покупатель выбирает для себя проект дома, оплачивает и застройщик начинает работу. Право собственности, как правило, оформляется в этом случае после оплаты основной суммы, предусмотренной контрактом.

Своего потребителя находят все сегменты загородного строительного рынка Уфа. Покупаются как таунхаусы с очень ограниченным количеством прилагаемых земель, так и огромные особняки на гектарных участках. У каждого из путей освоения есть свои плюсы и минусы.
В Уфе земельное освоение пока еще очень обособлено. Покупатель предпочитает приобрести землю и построить для себя дом, отвечающий всем его субъективным требованиям. Люди хотят вложить финансы в именно то, что нужно им. Но вскоре, мы получим более мощное развитие в освоении земель. Правильно организованная инфраструктура, отличная охрана сыграют в пользу объединения. Проект земельного строительства в идеале преследует цель самодостаточности, то есть покупатель может быть уверен, что жизнь его в таком поселке полностью продумана и обеспечена, организованы комфортные транспортные пути. Обязательно должен учитываться экологический аспект.

Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
www.expertufa.ru [email protected]

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург ,

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Также по теме

16.08.2019 16:17