Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 - избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки - это избавиться от неуверенности.

Получить совет родственника иди друга - отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом - это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку - советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи - все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

1. Друзья и родственники - замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 - изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе - на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
2. Понять направление расширения городской черты;
3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи - тем дороже ваша земля);
2. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
3. Подъездных путей (асфальт до участка - это топчик);
4. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
5. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
6. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
7. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
8. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 - участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена - переходите на соседние.

Шаг 1 - поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ - 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 - межевание

Стратегия №9 - выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило - на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

• Specific - Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
• Measurable - Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
• Achievable - Достижимая;
• Realistiс - Актуальная;
• Time - Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки - это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов - всегда пригодится вам в будущем.

Поскольку инвестиционный проект, в первую очередь, проект, поэтому он имеет все признаки этого документа. А признаки проекта в дальнейшем могут интерпретироваться в применении к инвестиционной деятельности.

Любой проект характеризуют:

• временные ограничения;
• стоимость проекта;
• уникальный результат;
• алгоритм реализации по этапам и во времени.

Эти характеристики в полной мере присущи инвестиционному проекту. Но инновационный проект не набор документов, как пытаются достаточно часто его представить некоторые авторы. инвестиционного проекта заключается в реализации некой инновационной идеи, уже воплощенной в разработанных технологиях или оборудовании, на конкретном объекте инвестиций. Проект выполняется исполнителями по плану в условиях ограниченности ресурсов в определенной природной и социальной среде, которые также накладывают определенные ограничения на его реализацию. Поэтому важно определить понятие и виды инвестиционных проектов.

Инвестиционный проект это реклама и описание идеи проекта, коммерческое предложение инвесторам и оценка его эффективности, руководство к реализации проекта и бизнес-план функционирования инвестиционного объекта. Это комплекс мероприятий участников проекта по достижению, поставленной в проекте, цели. Все это объединяет понятие инвестиционного проекта.

Основная цель инвестиционного проекта, для любого инвестора, заключается в максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект. Даже инвестируя в социальные объекты, инвестор предполагает увеличение прибыли в будущем на производственных объектах, из-за улучшения социальных условий работающих, куда он вложился.

Инвестиционные проекты разнообразны, как разнообразна классификация инвестиционных проектов. К основным их классификационным признакам относят:

1. цели проекта;
2. масштабность проектов;
3. жизненный цикл проекта;
4. сфера реализации проекта.

1. Помимо общей цели любого инвестиционного проекта, максимизации прибыли от вложений в инвестируемый объект, существуют подцели, придающие ему особые характеристики. Такими подцелями могут быть:

• решение экономической, социальной или экологической задачи;
• расширение объема производства продукции или увеличение количества услуг;
• производство новой продукции.

2. Масштабность проектов оценивают как по размеру вкладываемых в проект средств, так и по воздействию его результатов на окружающую среду.

По размеру вкладываемых средств их делят на:

• мега проекты;
• крупные;
• средние;
• мелкие.

Мега проекты по размеру инвестиций превышают несколько сот миллиардов рублей, к ним относятся большие по строительству крупных промышленных объектов, например, строительство завода сжижения природного газа в Приморском крае России.

Крупные проекты по объему инвестиций составляют десятки миллиардов рублей, например, реконструкция предприятия по переработке пластмасс на химическом комбинате.

Средние проекты имеют инвестиции около или несколько выше миллиарда рублей, и обычно направляются на создание небольших новых объектов или модернизацию или реконструкцию существующего производства.

Мелкие инвестиционные проекты имеют небольшой объем инвестиций от десятка миллионов до 1 миллиарда рублей.

Масштабность по воздействию проекта разделяют на:

• народнохозяйственные;
• региональные;
• отраслевые;
• местные;
• на один объект.

Народнохозяйственный инвестиционный проект затрагивает и влияет на деятельность экономики страны, например, создание национальной платежной системы на пластиковых носителях.

Региональные проекты похожи на предыдущие, но касаются, в большей степени, региона. Например, строительство моста в Крым.

Отраслевые проекты реализуются только в отдельной отрасли, например, на морском шельфе.

Местные проекты связаны с конкретным городом или населенным пунктом, это может быть строительство небольшой электростанции на местном топливе, для обеспечения города дешевой электроэнергией.

Самое большое количество инвестиционных проектов приходится на отдельные объекты: предприятия, организации, заводы, цеха, социальные предприятия и другие.

3. Каждый инвестиционный проект характеризуется временем его существования, от зарождения идеи, разработки его документации, реализации проекта, цикла эффективного производства до закрытия проекта. Для классификации проектов принято измерять срок его реализации от момента начала инвестиций до выхода инвестируемого объекта на рабочий уровень. По этому критерию проекты делятся на:

• долгосрочные — более 15 лет;
• среднесрочные — от 5 до 15 лет;
• краткосрочные — до 5 лет.

4. По сфере реализации инвестиционных проектов их разделяют на:

• производственные;
• социальные;
• экологические;
• научно-технические;
• финансовые:
• организационные.

К производственным инвестиционным проектам относятся все типы инвестиционных проектов, направленных на создание реальных продуктов для экономики страны, будь то новая газовая турбина, или новый урожайный сорт картофеля.

Социальные инвестиции вкладывают в социальные объекты: здравоохранение, образование и т.п. Экологические инвестиции направляются в разработку методов и способов защиты окружающей среды, современных систем защиты природы от вредных выбросов и другие мероприятия. Научно-технические инвестиции служат для поддержания прикладной и фундаментальной науки, и направляются в более перспективные области исследований. Инвестиции в финансовую систему (не путать с финансовыми инвестициями) используются для разработки методов управления банковским сектором, на развитие фондового рынка, фондовых бирж, системы страхования и т.п. Организационные инвестиции направляются на совершенствование системы управления производством, управления качеством продукции, организации труда и отдыха работников.

Приведенная выше классификация практически охватывает все виды инвестиционных проектов.

Содержание инвестиционного проекта

Инвестиционный проект определение которого мы дали выше, в течение своего жизненного цикла многократно видоизменяется, не изменяется только структура инвестиционного проекта. Жизненный цикл делится на этапы инвестиционного проекта. Каждый этап характеризуется глубиной проработки проектных идей и использованием набора различных инструментов исследования и методов расчета. Инвестиционное проектирование начинается с составления сценария проекта, в котором обозначены цели проекта, какие будут получены результаты, какие потребуются материальные и финансовые ресурсы.

Примерный состав сценария инвестиционного проекта соответствует его содержанию и включает в себя:

1. Резюме проекта.
2. Характеристика инициатора проекта.
3. Основная идея и сущность проекта.
4. Анализ рынка производства продукции или услуг по выбранной теме.
5. Анализ рынка сбыта продукции или услуг, рынка сырья и материалов, рынка рабочей силы.
6. План реализации проекта.
7. Финансовый план проекта.
8. Оценка рисков проекта.

1. Резюме дает краткое содержание инвестиционного проекта. 2. Характеристика инвестора проекта описывает финансовое состояние инициатора проекта, его положение в отрасли и на рынке, характеристику системы управления, описываются также участники инвестиционного проекта со стороны инициатора проекта. 3. Основная идея и сущность проекта дает описание инвестиционного проекта, принципов и механизмов реализации идеи проекта, его преимущества и предпочтения перед другими идеями. 4. Анализ рынка показывает его состояние по производству анализируемой продукции, долю, которую может занять производитель, в случае реализации инвестиционного проекта. 5. Анализ рынка сбыта и необходимых ресурсов для реализации проекта дает ответы на вопрос о возможности реализации продукции на рынке и возможностях постоянного доступа к ресурсам, необходимым для производства. 6. План реализации проекта содержит стадии инвестиционного проекта, организационные мероприятия, необходимые для выполнения всех стадий проекта. 7. Финансовый план проекта определяет сколько финансовых ресурсов надо вложить в инвестиционный проект, в какие сроки, и какова будет финансовая отдача инвестиционных вложений. 8. Оценка рисков проекта дает укрупненно пессимистическую и оптимистическую оценку проекта и степень различных рисков от его реализации.

Стадии инвестиционного проекта

Стадии реализации инвестиционного проекта можно условно обозначить как:

• прединвестиционную;
• инвестиционную;
• эксплуатационную;
• ликвидационную.

Прединвестиционная стадия включает в себя полный перечень работ, отраженных в сценарии инвестиционного проекта. Проектные инвестиции на этой стадии составляют 0,7 — 1,5% от общего объема вложений в проект.

Инвестиционная стадия включает перечень работ с инвесторами. Определение необходимых объемов финансирования, порядка и очередности вложений. Определение поставщиков оборудования и технологии, условий поставки и монтажа на объекте инвестиций, определение штатного состава предприятия, уровня их квалификации, заключение договоров с поставщиками сырья и комплектующих, договоров на электроэнергию, воду и тепловые ресурсы. На этой стадии реализуется главная и большая часть инвестиций. Проектное инвестирование этой стадии составляет 70-90% общего объема инвестиций.

На эксплуатационной стадии определяются инвестиции в оборотные средства и заработную плату. Первые годы инвестиционный проект может не приносить прибыль, поэтому инвесторы должны также учитывать дополнительные инвестиции в бесприбыльное функционирование объекта инвестиций на определенный период времени. Эксплуатационная стадия длится несколько лет и может измеряться десятилетиями, все зависит от выбора инвестиционного проекта и срока физического или морального износа основного оборудования в проекте. За эксплуатационный период должны достигаться все цели поставленные инвесторами перед авторами проекта. Если принять инвестиции в проект за 100%, то эта стадия составляет 7-10%.

Ликвидационная стадия наступает после исчерпания всех возможностей инвестиционного проекта и характеризуется падением прибыли, а иногда и превышением затрат над доходами. Объект подлежит ликвидации или реконструкции, на которую требуются вновь инвестиции. На ликвидационной стадии анализируют все фазы инвестиционного проекта и его результаты, выявляются методические ошибки в и реализации проекта. Этот этап необходим для дальнейшей работы всех участников над новыми проектами, будь это новый проект инвестиционный или любой другой.

Оценка эффективности инвестиционных проектов

Инвестирование проектов на каждой стадии его реализации требует экономической оценки. Такие оценки на прединвестиционной и инвестиционной стадии носят прогнозный характер, на последующих стадиях рассчитываются на фактическом материале. Естественно, прогнозные оценки проводятся при наличии определенных допущений, влияющих на точность экономических прогнозных оценок и степени риска.

Инвесторы на этих стадиях обращают внимание на релевантность денежных потоков в прогнозных оценках. Релевантные денежные потоки характеризуются единственным переходом денежных потоков из затратной области в прибыльную. В этом случае точность прогнозных оценок существенно увеличивается и увеличивается доверие инвестора к таким оценкам.

Основные экономические оценки инвестиционных проектов делятся на статические и динамические. Статические оценки, к которым относятся коэффициент рентабельности инвестиций и срок их окупаемости, широко используются для предварительных оценок, отличаются простотой расчета, но имеют существенный недостаток — они не учетывают изменение цены денег во времени.

Динамические оценки устраняют этот недостаток и дают адекватную оценку эффективности инвестиционного проекта. К этим показателям относятся:

• Индекс рентабельности инвестиций (PI);
• Внутренняя норма рентабельности (IRR);
• Модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR);
• Дисконтированный срок окупаемости (DPP).

Ниже приводим инвестиционный проект на примере предприятия в энергетической отрасли.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ СНАБЖЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЯ ТЕПЛОВОЙ И ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИЕЙ ИЗ НЕЗАВИСИМЫХ ИСТОЧНИКОВ.

Основная идея проекта обеспечения энергией из независимых источников

Инициатор проекта исходит из того, что применение современных технологий по совместному производству тепловой и электрической энергии существенно повышает качество производимой энергии и снижает ее стоимость.

Это возможно за счет двух основных факторов:

• Совмещение производства тепловой и электрической оэнергии;
• Отсутствия потерь при передаче энергии.

Совмещение производство электроэнергии с производством тепловой энергии, представляет собой процесс производства электроэнергии, при котором используется все тепло выделяемое приводом генератора. Использование тепла возможно за счет встраивания в конструкцию двигателя теплообменников, которые позволяют нагревать сетевую воду в заданном тепловом режиме. Общий КПД, в этом случае, составляет более 90%, из которых 42% приходятся на электрическую энергию, 48-50% на тепловую.

Применение совмещенной технологии производства электрической и епловой энергии позволяет существенно снизить условно удельный расход топлива по сравнению с раздельным их производством, а также уменьшить загрязнение окружающей среды.

Отсутствие потерь при передаче связано с тем, что вся производимая энергия потребляется в месте производства. Отсутствие потерь еще больше повышает эффективность применения оборудования и создает дополнительное конкурентное преимущество.

Инициатор проекта может построить Потребителю газопоршневые мини-ТЭС мощностью 15,984 МВт и тепловой мощностью 14,552 МВт.

Обоснование выбора технологии и оборудования

Описание оборудования и технологии

В данном проекте предполагается использовать:

GE Jenbacher 612, со следующими основными техническими параметрами:

Единичная электрическая мощность 2002 кВт час

Единичная тепловая мощность 1842 кВт час

Напряжение генератора 0,4 кВ

КПД электрический 48,2%

КПД тепловой 43,9%

КПД общий 92,1%

Факторы, определившие выбор приобретаемого оборудования

Условия реализации проекта по снабжению электроэнергией и теплом объектов хозяйства Потребителя предполагают генерацию энергии с использованием природного газа. В настоящее время существует два способа генерации:

1. Использование газотурбинных установок;
2. Использование газопоршневых установок.

Для реализации данного проекта электроснабжения, были выбраны электростанции на основе газопоршневых установок. Этот выбор связан со следующими причинами:

• Механический КПД газовых турбин значительно ниже, чем у газовых двигателей;
• Газовый двигатель сохраняет высокий электрический КПД даже при высоких температурах окружающего воздуха.
• Газовый двигатель имеет более высокий и стабильный электрический КПД.

Резюмируя изложенное, делаем вывод, что общие на газопоршневую электростанцию, производящую электроэнергию в диапазоне 0,5-30 МВт, ниже, чем для ее аналога, использующего турбинную технологию, и инвестиции под проект данного предприятия будут существенно ниже.

АНАЛИЗ РЫНКА

Факторы, определившие выбор производителя и поставщика оборудования

Компания GE Jenbacher входит в концерн General Electric, и является лидером на рынке газовых двигателей. К достоинствам оборудования компании GE Jenbacher можно отнести:

1. Общий ресурс их установок превышает 240 тысяч часов, а ресурс до капитального ремонта - не менее 60 тысяч часов;
2. Высокая надежность. За все время функционирования компании поставщика, не производилось отзыва оборудования из-за отказов его работы;
3. Высокая степень автоматизации;
4. Возможность модульного подхода к увеличению мощности станции. Общая система управления обеспечивает согласованную работу неограниченного числа блоков;
5. Адаптация под новый состав газа, в большинстве случаев, не занимает много времени и не требует больших финансовых затрат;
6. Высокий уровень сервиса. Поставщик имеет дочернюю сервисную компанию на территории РФ, которая обеспечивает качественный монтаж поставляемого оборудования, его наладку и послепродажное обслуживание.

В настоящее время, рынок продаж газотурбинных и газопоршневых электростанций достаточно обширен. На рынке есть как отечественные, так и иностранные поставщики оборудования. При этом, отечественные поставщики предлагают оборудование в более дешевом сегменте рынка и отстают по качеству поставляемого оборудования и уровню развития сервиса. Импортное оборудование занимает более дорогой сегмент рынка. Потенциальные потребители этой группы, в первую очередь ориентируются не на уровень цен, а на надежность и уровень сервиса. Доли рынка иностранных производителей на Российском рынке приводятся на диаграмме 1 в частности, доля GE Jenbacher составляет 52%.

Как видно из диаграмм, компания GE Jenbacher занимает первое место на Российском рынке.

Расчет экономической эффективности проекта

Исходные данные Инвестиционный проект
				когенерация
Марка оборудования				612						8
Мощность электрическая единичная, кВт				1 998		Мощность электрическая, суммарная, кВт				15 984
				1 819						14 552
Всего: мощность электрическая, кВт										15 984
Всего: мощность тепловая, кВт										14 552
Состав оборудования и его мощность:				водогрейные котлы (ВК)
Марка оборудования				REX300		Количество единиц				8
Мощность тепловая единичная, кВт				4 000		Мощность тепловая, суммарная, кВт				32 000
Мощность тепловая суммарная, кВт										46 552
Вырабатываемая и используемая электроэнергия, кВтч в год						когенерация
				134 265 600					83,0%	111 440 448
При полной — 100% — загрузке оборудования				122 236 800		При планируемой нагрузке оборудования			50%	61 118 400
Вырабатываемая и используемая тепловая энергия, кВтч в год						водогрейные котлы (ВК)
При полной — 100% — загрузке оборудования				268 800 000		При планируемой нагрузке оборудования			50%	134 400 000
				391 036 800
Стоимость электростанции, млн.руб.				под ключ
Оборудование и материалы				836,400		28 000
Транспортные расходы				16,400
Проектирование				93,200
СМР				300,000						#ДЕЛ/0!
Реконструкция сетей				200						32 000
Пусконаладочные работы и шеф-монтаж				114						0,70
Всего				1 560,000		22 400
Средства вложенные в проект				0
Итого объем кредита, млн.руб.				1 560,000
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — газ				когенерация		водогрейные котлы (ВК)
Удельный расход газа, м3/кВтч				0,25		0,12
Расход на станцию, м3 в год (8400 час. в год)				27 860 112		16 128 000	43 988 112
Стоимость 1000 м3 газа, руб (с НДС)				3 540
Ежегодные затраты на топливный газ,млн.руб.				98,625		57,093
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — масло ВКЛЮЧЕНО в ЗАПАСНЫЕ ЧАСТИ и СЕРВИС
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — запасные части и сервис							водогрейные котлы (ВК)
				на ед. оборуд.		на всю станц.		на ед. оборуд.		на всю станц.
1-й год		0,30				33,432	10%			26,746
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ — оплата персонала ВКЛЮЧЕНО в ЗАПАСНЫЕ ЧАСТИ и СЕРВИС
Уровень тарифов
				руб.
Средняя стоимость 1 кВтч электроэнергии				3,63
Средняя стоимость 1 МВтч тепла				864,00
Ставка за мощность, млн.руб/Мвт.мес				1,41954
Стоимость тепловой и электрической энергии, в год					когенерация		водогрейные котлы
					млн.рублей			млн.рублей
электроэнергия				404,529				−
тепло				52,806				116,122
Всего				457,335				116,122

Эффективность инвестиционного проекта

Операционный поток	единицы измерения	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
Затраты на энергоресурсы (всего)		0,00	672,30	739,53	805,98	873,20	940,85	1 014,68	1 095,29	1 183,33	1 279,53	1 384,69
Затраты на покупку электроэнергии	млн.руб.	0,00	444,98	489,48	538,43	592,27	651,50	716,65	788,31	867,14	953,86	1 049,24
Затраты на покупку теплоэнергии		0,00	227,32	250,05	267,55	280,93	289,36	298,04	306,98	316,19	325,67	335,44
Операционные расходы (переменные) в собственном энергоцентре
Расходы на газ	млн.руб.	0,00	(175,62)	(193,18)	(206,70)	(217,04)	(223,55)	(230,26)	(237,16)	(244,28)	(251,61)	(259,16)
Запчасти и сервис	млн.руб.	0,00	(37,51)	(38,26)	(39,03)	(39,81)	(40,60)	(41,42)	(42,24)	(43,09)	(43,95)	(44,83)
Постоянные расходы	млн.руб.	0,00	(24,47)	(36,51)	(40,59)	(44,99)	(48,83)	(54,12)	(60,06)	(66,73)	(73,35)	(81,74)
Всего выбытия операционные	млн.руб.	0,00	(104,42)	(353,22)	(379,45)	(403,61)	(424,01)	(447,65)	(473,22)	(500,92)	(530,10)	(562,71)
EBITDA	млн.руб.	0,00	567,88	386,31	426,53	469,59	516,84	567,04	622,07	682,41	749,43	821,97
в процентах к затратам на покупку энергоресурсов	%		84%	52%	53%	54%	55%	56%	57%	58%	59%	59%
Операционная прибыль до налога на прибыль		(78,00)	357,28	183,51	231,53	282,39	337,44	395,44	458,27	588,81	663,63	743,97
Чистая операционная прибыль		(62,40)	285,82	146,81	185,22	225,91	269,95	316,35	366,61	471,05	530,90	595,18
Накопленная прибыль/убыток		(62,40)	223,42	370,23	555,46	781,37	1 051,32	1 367,67	1 734,28	2 205,33	2 736,23	3 331,41
Ивестиционный поток		(1 560,00)	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	(312,00)	0,00	0,00	0,00
количество установок Тип "612"	шт.	8
цена одной установки Тип "612"	млн.руб.	77,86
количество ПВК	шт.	8
цена одного ПВК	млн.руб.	26,69
Прочие капитальные затраты	млн.руб.	724
Совокупная стоимость станций	млн.руб.	(1 560,00)
капитальный ремонт	млн.руб.								(312,00)
Облигационный займ		1 560,00	(78,00)	(78,00)	(78,00)	(78,00)	(78,00)	(78,00)	(78,00)	(78,00)	(78,00)	(78,00)
Срок кредитования	20
ставка %	10%
Нетто денежный поток	3 509,06	(78,00)	341,68	167,91	215,93	266,79	321,84	379,84	130,67	510,81	585,63	665,97
Бездолговой поток	3 938,06	(1 560,00)	567,88	386,31	426,53	469,59	516,84	567,04	310,07	682,41	749,43	821,97
		(1,90)	8,33	4,10	5,27	6,51	7,85	9,26	3,19	12,46	14,28	16,24
Дисконтированный поток (NPV)	1 524,15	-1560,00	511,60	313,54	311,87	309,33	306,72	303,16	149,35	296,11	292,97	289,49
IRR	16,80%
Срок окупаемости	5	1	1	1	1	1	0	0	0	0	0	0

Предлагаемый Инициатором инвестиционный проект предприятия, способствует росту капитала предприятия и стимулирует объемы продаж энергоресурсов в данной отрасли. Инвестиционный проект пример которого мы привели, является типичным для инвестиционных .

Биржа инвестиционных проектов предоставляет инвесторам широкий выбор подобных проектов. В России работает специальный информационный портал инвестиционных проектов, реализуемых в России, в котором только инвестиционные проекты 2015 года составляют около ста пятидесяти предложений всем инвесторам, включая зарубежных.

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

2 БЛОКНОТ ПРАКТИКА 1) изучение проекта инвестиционного контракта 1 ; 2) анализ инвестиционных обязательств; 3) прогноз сроков выполнения инвестиционных обязательств (начать строительство возможно только после выполнения ряда обязательств); 4) прогноз стоимости погашения инвестиционных обязательств оценка следующих возможных затрат на устранение обременений: затраты на отселение жильцов (оценка необходимой площади, покупка квартир, затраты на переселение); затраты на ремонт соседних зданий, усиление фундаментов; затраты на снос недвижимого имущества и вывоз строительного мусора; оценка стоимости замещения недвижимого имущества, подлежащего передислокации, и его технического переоснащения, расширения, модернизации; затраты на строительство объектов социально-культурного назначения; затраты на организацию (перекладку) инженерных систем, городских коммуникаций и т. д; 5) оценка стоимости прав Российской Федерации на земельный участок: составление графика реализации проекта; прогноз доходов от реализации инвестиционного проекта (при наиболее эффективном использовании земельного участка): составление графика продаж; анализ рынка, прогноз ценовой динамики; поиск аналогов и внесение корректировок в цены; прогноз расходов по реализации инвестиционного проекта; расчет ставки дисконтирования, оценка предпринимательской прибыли; расчет стоимости земли; 6) распределение долей участия сторон в реализации инвестиционного контракта. Особенность расчетов состоит в том, что при оценке стоимости земли заемное финансирование не учитывается (позиция Росимущества). Концепция оценки Для рассматриваемых целей оценки наиболее уместным является метод предполагаемого использования (далее МПИ), который применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Использование МПИ предусматривает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например затрат на создание улучшений земельного участка); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Упрощенный расчет рыночной стоимости прав на землю по МПИ представлен в таблице 1. 1 В данном случае функциональное назначение и выход площадей установлены в конкретном инвестиционном контракте, именно поэтому анализ наиболее эффективного использования не проводится. Вопросы подписки по тел. (495)

3 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Таблица 1 Пример расчета рыночной стоимости прав на землю Параметры проекта Период* Исходные данные Площадь строительства, м ** Выход полезной площади, м ** Затраты на строительство объекта, долл Рост стоимости строительства, % Цена продажи, долл Рост стоимости продажи, % График продаж, % Валовой доход от продажи, долл Вознаграждение риелтору, долл. 3,5 % Действительный валовой доход, долл График строительства, % Затраты на строительство объекта, долл Затраты на благоустройство территории, долл Арендная плата за земельный участок, долл Суммарные затраты, долл Денежный поток, долл Текущая стоимость денежных потоков, долл. 16 % Стоимость земельного участка, долл * Расчет может проводиться как поквартально, так и по годам. Здесь годы. ** Данные конкретного инвестиционного контракта, остальные цифры результат расчетов и информация, представленная в специальных справочных изданиях. Примечание: затраты на строительство учитывают только прибыль строительной организации и не учитывают прибыль инвестора. С нашей точки зрения, указанный метод и, соответственно, процедура расчетов являются неполными для целей оценки прав Российской Федерации на землю при реализации инвестиционных проектов, так как чистая текущая стоимость (Net Present Value NPV) включает и стоимость земли, и прибыль предпринимателя. Особенность расчетов Специфика методологии расчета рыночной стоимости прав на землю в условиях реализации инвестиционных проектов по строительству доходной недвижимости состоит в необходимости выделения из всего прогнозируемого дохода от проекта той части, которая приходится исключительно на землю и, таким образом, формирует стоимость земельного участка. Для выделения стоимости земли необходимо исключить прибыль предпринимателя (инвестора). Для уточнения алгоритма расчетов прежде всего обратимся к основам экономической теории и рассмотрим факторы производства, привлечение которых необходимо как для функционирования производственного процесса, так и для развития земельных участков, а именно: капитал; земля; труд; предпринимательство. Согласно методу предполагаемого использования NPV от реализации инвестиционного проекта это остаток, показывающий стоимость земли. 70

4 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Если мы говорим о том, что NPV это остаток, тогда при построении модели денежных потоков стоимость остальных факторов производства или доход, приходящийся на них, должны быть учтены в модели. Капитал в нашем случае совокупность активов, необходимых для реализации проекта. Стоимость капитала учитывается в денежном потоке в качестве затрат на строительство, получение исходно-разрешительной документации и т. д. Стоимость труда также учитывается в денежном потоке (например, в затратах на строительство учтена стоимость рабочей силы, использующаяся в строительстве). Стоимость предпринимательства не полностью учитывается в денежном потоке. При расчете стоимости строительства учитывается только прибыль строительной организации. Любой инвестор, вкладывая средства в тот или иной проект, ожидает получить определенный уровень отдачи от инвестиций, который покрывал бы риски, связанные с реализацией проекта и обеспечивал уровень прибыли, сопоставимый со средним сложившимся в отрасли уровнем. Деятельность предпринимателя как фактор производства можно разбить на две основных составляющих: готовность к риску и способность организовать и управлять всеми другими факторами производства. Учесть величину рисков помогает процесс дисконтирования денежных потоков. Ставка дисконтирования, с помощью которой происходит приведение будущих денежных потоков к текущему моменту, отражает требуемый уровень доходности с учетом существующих и потенциальных рисков проекта. Вторая составляющая не учтена в традиционной модели дисконтирования (см. табл. 1). Для наглядности рассмотрим два варианта стандартного инвестиционного проекта по строительству недвижимости (табл. 2): 1) инвестор несет затраты по оформлению прав аренды на землю на рыночных условиях 2 ; 2) инвестор не несет затраты, связанные с землей, то есть предполагается, что права на землю имеются, но они не являются собственностью инвестора, а принадлежат, например, соинвестору. Таблица 2 Сравнение двух вариантов реализации инвестиционных проектов Вариант I Вариант II Права на землю покупаются (например на торгах) Участие в проекте Российской Федерации как собственника земли Доходы от проекта Доходы от проекта минус расходы на землю минус расходы на строительство минус расходы на строительство минус расходы на устранение обременений минус расходы на устранение обременений = NPV = NPV NPV = Прибыль инвестора NPV = Прибыль инвестора + Стоимость земли Стоимость земли = NPV прибыль инвестора В первом случае права на землю покупаются, то есть стоимость земли уже учтена в денежном потоке, и остаток NPV полностью отражает доход инвестора (доход предпринимателя). 2 При этом предполагается, что платежи за выкуп прав на землю единовременны и осуществляются на «нулевой» стадии реализации проекта. Вопросы подписки по тел. (495)

5 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Во втором случае NPV как раз отражает участие Российской Федерации в реализации инвестиционного проекта права на землю не покупаются (их имеет Российская Федерация), стоимость земли не учтена в денежном потоке, и NPV включает две составляющие: прибыль инвестора и стоимость земли. Для того чтобы получить стоимость земли, необходимо исключить из результатов расчетов прибыль инвестора. Наверное, сегодня в России вряд ли найдется такой оценщик, который мог бы точно оценить доход предпринимателя, так как информация о реальной доходности инвестиций является закрытой, а сведения, доступные из средств массовой информации, отражают «среднюю температуру по больнице». В случае отсутствия прав на землю доход инвестора может быть учтен двумя способами: 1) в денежном потоке; 2) в ставке дисконтирования. Рассматривать прибыль предпринимателя в качестве издержек девелопмента (то есть в денежном потоке) при оценке земли предлагает, в частности, Е.И. Тарасевич . Однако исходя из практического опыта можно сказать, что такой подход к оценке прибыли инвестора (учет в денежном потоке в качестве затрат) не поддерживается специалистами Росимущества, в ведении которых находится рецензирование отчетов об оценке. Согласно позиции Росимущества прибыль предпринимателя учтена в ставке дисконтирования. Чтобы ставка дисконтирования включала прибыль инвестора в полном объеме, она может быть рассчитана: на основе внутренней нормы доходности (IRR) по сопоставимым проектам; методом выделения. Расчет ставки дисконтирования через IRR Для обоснования возможности использования IRR обратимся к нашему примеру (табл. 2). В первом варианте чистый приведенный доход от проекта равен: n (I C) i NPV1 = C, (1) i З i = 1 (1 + R) где I доходы от реализации проекта; С З стоимость земли; С прочие затраты по проекту; R ставка дисконтирования. Стоит особо подчеркнуть, что мы дисконтируем денежные потоки, то есть прибыль инвестора состоит из двух составляющих: компенсация за риски в виде дисконтирования + положительный результат (NPV) от реализации проекта. Во втором варианте: n (I C) i NPV2 =. (2) i i = 1 (1 + R) Подставляя правую часть уравнения (2) в уравнение (1), получаем равенство: NPV 1 + C З = NPV 2. (3) Величина чистого приведенного дохода, полученная в случае реализации второго варианта расчета денежных потоков, будет равна стоимости земли (NPV 2 = C З) при условии, 72

6 БЛОКНОТ ПРАКТИКА что NPV 1 = 0. Выполнение этого условия подразумевает равенство ставки дисконтирования R внутренней норме доходности проекта (IRR). Таким образом, получаем, что использование IRR в качестве ставки дисконтирования при условии невключения затрат на землю в денежный поток позволяет получить в качестве чистого приведенного дохода стоимость прав на землю. Расчет ставки дисконтирования Вариант I Приобретение земли на торгах NPV 1 = Прибыль инвестора R 1 = IRR 1 Прибыль инвестора = 0 Вариант II Участие Российской Федерации в проекте NPV 2 = Прибыль инвестора + Земля R 2 = IRR 1 NPV 2 = Стоимость земли Таким образом, ставка дисконтирования есть средний уровень IRR по сопоставимым проектам. Практические рекомендации Для исключения среднеотраслевой прибыли инвестора и выделения таким образом стоимости прав на землю в качестве ставки дисконтирования можно использовать внутреннюю норму доходности (IRR), которая может быть определена по сопоставимым проектам, при реализации которых земля приобреталась на начальной стадии проекта (табл. 3). Таблица 3 Пример расчета ставки дисконтирования на основе IRR сопоставимых проектов 3 Адрес объекта Семеновский пер., вл. 21 (ВАО*) Алтуфьевское ш., вл. 54 (СВАО**) ул. Мосфильмовская, вл. 40 (ЗАО***) Функциональное назначение и срок ввода объекта, годы Административно-деловое (2008) Административное (2008) Образовательно-административное (2006) Дата проведения торгов Сумма компенсационных выплат городу, долл. Среднее значение IRR 37,4 Среднее значение недисконтированной 37,9 прибыльности инвестиций * ВАО Восточный административный округ ** СВАО Северо-Восточный административный округ *** ЗАО Западный административный округ Площадь объекта (планируемая), кв. м Площадь земли, кв. м IRR, % ,64 3 Источник информации: Реализованные компанией «Евроэксперт» проекты. Информацию о проведенных инвестиционных торгах правительства Москвы см. // Вопросы подписки по тел. (495)

7 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Очевидно, что IRR превышает, так скажем, общепринятый уровень ставки дисконтирования для московской недвижимости. По этой причине противники применения рассматриваемого подхода утверждают, что ставка дисконтирования это и есть прибыль предпринимателя. Чтобы отстоять право этого подхода на существование, обратимся к современной теории управления, которая базируется на использовании остаточного дохода. Согласно современной концепции управления проект не будет действительно прибыльным до тех пор, пока доход на инвестированный капитал не будет превышать «стоимость капитала». Во внимание принимается только один наиболее простой и понятный для инвесторов критерий вновь добавленная стоимость. Добавленная стоимость возникает только тогда, когда рентабельность инвестиций (доход инвестора) превышает стоимость капитала (ставку дисконтирования). И только добавленная стоимость является индикатором качества инвестиционных решений. Таким образом, доход инвестора, превышающий ставку дисконтирования, характеризует эффективное использование капитала. Равенство ставки дисконтирования и дохода предпринимателя определенного рода достижение, так как инвесторы фактически получили норму возврата, компенсирующую риск. Если доход инвестора меньше ставки дисконтирования, использование капитала было неэффективным. В таблице 4 представлен упрощенный пример, показывающий эффективность применения этой концепции. Таблица 4 Пример применения современной концепции управления* * Исходные данные: затраты на реализацию проекта 100 млн долл.; ставка дисконтирования 20 %. Рентабельность инвестиций, % Экономическая прибыль, млн долл. Эффективность инвестиций (0,18 0,20) = -2 Отрицательная (0,20 0,20) = 0 Нулевая (0,25 0,20) = 5 Положительная Если считать, что ставка дисконтирования равна прибыли инвестора, стоимость земли может быть завышенной, так как экономическая прибыль инвестора не учитывается. Отмечу, что этот вопрос остается дискуссионным, требует обсуждения, выработки единой позиции, прежде всего с Росимуществом. Расчет ставки дисконтирования с применением метода выделения Суть метода выделения второго способа расчета ставки дисконтирования выведение этой ставки по сопоставимым инвестиционным проектам (при реализации которых земля приобреталась на начальной стадии) на основе моделирования потоков расходов и доходов. Основные этапы метода следующие: 1) моделирование по сопоставимым инвестиционным проектам потоков расходов и доходов; 2) стандартный уровень прибыльности инвестиций: NVP проекта / PV (инвестиций) PI = срок реализациипроекта где PI доходность инвестиций; PV текущая стоимость. Для применения этого метода должен быть сформирован массив первичной информации данных о предполагаемых к реализации инвестиционных контрактах (табл. 5). 74

8 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Данные о предполагаемых инвестиционных контрактах и их источники Информация Стоимость земельных участков Данные о проекте (назначение, выход площадей, доля города, инвестиционные обязательства и т. п.) Стоимость строительства Стоимость исходной разрешительной документации (ИРД) Класс здания, рыночные цены Дополнительные (возможно, неофициальные) затраты инвестора, например, связанные с приобретением земли * Источник: Источник Таблица 5 Собственные реализованные проекты Информация о проведенных инвестиционных торгах* Удельные показатели стоимости строительства, рыночные данные Рыночные данные Результаты оценки Информация (например о том, что взятки платятся чиновникам) отсутствует. Это может являться фактором снижения достоверности результата В таблицах 6 и 7 представлены примеры расчета с использованием ставки дисконтирования, включающей прибыль предпринимателя. Модель расчетов (продажа) Таблица 6 Период* Наименование Исходные данные** Себестоимость строительства, долл./м Цена продажи, долл Валовой доход от продажи, долл Вознаграждение риелтору, долл. 3,5 % Действительный валовой доход, долл Затраты на строительство объекта, долл Арендная плата за земельный участок, долл Суммарные затраты, долл Денежный поток, долл Текущая стоимость денежных потоков, долл. 37 % Стоимость земли, долл Стоимость одного квадратного метра земли, долл * Расчет может проводиться как поквартально, так и по годам. Здесь годы. ** Данные результат расчетов и информация, представленная в специальных справочных изданиях. При расчете стоимости на основании аренды объекта для оценки остаточной стоимости в постпрогнозный период необходимо помнить, что здесь следует использовать ставку дисконтирования, характерную для этого сегмента рынка недвижимости, так как на стои- Вопросы подписки по тел. (495)

9 8(59), 2006 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ мости готовой недвижимости не должны отражаться специфические факторы, связанные с реализацией проекта (то есть 37 процентов используется для расчета текущей стоимости денежных потоков, в том числе стоимости реверсии, а, скажем, 16 процентов для расчета стоимости реверсии в постпрогнозный период). Расчет ставки дисконтирования с применением метода сравнения продаж Опыт реализации проектов дает основания полагать, что определенные перспективы есть и у метода сравнения продаж, однако в настоящее время его использование ограниченно по причине отсутствия адекватной информации. Согласно методу сравнения продаж в основе стоимости земли лежит ценовой мультипликатор: Цена земли (кв. м) мультипликатор =. NVP проекта (на1 кв. м земли) Для выведения мультипликатора исследуется информация о сопоставимых проектах и ценах на землю. К проектам выдвигаются базовые требования сравнительного подхода, в частности сопоставимость основных ценообразующих факторов (рис. 1). Рис. 1. Основные ценообразующие факторы Здесь особенностью является то, что NPV считается без учета в денежном потоке затрат на землю. В таблице 7 представлен пример расчета методом сравнения продаж. Модель расчета методом сравнения продаж Таблица 7 Параметры Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Цена одного квадратного метра земли, долл NPV на один квадратный метр земли, долл Мультипликатор 0,55 0,56 0,51 0,58 Стоимость одного квадратного метра объекта оценки, долл Стоимость одного квадратного метра земли, полученная методом сравнения продаж, примерно сопоставима с результатами расчетов другими методами (ср. таблицы 6 и 7). В результате оценки в отчете должны быть указаны: 1) рыночная стоимость с учетом стоимости инвестиционных обязательств инвестора (например снос существующих строений, передислокация имущества, строительство объектов социального назначения, замена инженерных систем и коммуникаций в районе и т. д.); 2) рыночная стоимость без учета стоимости обязательств инвестора. 76

10 БЛОКНОТ ПРАКТИКА Использование результатов оценки стоимости для определения доли (в натуральном или денежном измерении) в доходах от реализации проекта 1. В абсолютном (денежном) выражении: Доля Российской Федерации = Стоимость земли. 2. В относительном выражении: Доля Российской Федерации = стоимость земли / PV (совокупных затрат на реализацию проекта с учетом стоимости земли). 3. В натуральном выражении: Доля Российской Федерации в абсолютном выражении / Стоимость единицы площади (кв. м). Подводя итог сказанному, отметим следующее: несмотря на то, что пока процесс оценки прав Российской Федерации на земельные участки сопряжен со многими сложностями, эта процедура выходит на принципиально новую стадию, на которой реализуется высшая функция стоимости функция управления. Это обстоятельство особенно важно. Литература 1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от р. 2. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента // Библиотечка журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации». М., ИНФОРМАЦИЯ. СОБЫТИЯ 26 заседание Международного ипотечного клуба 20 июля 2006 года, Москва Одним из актуальных вопросов, который особенно волновал участников очередного заседания Международного ипотечного клуба (МИК), стал вопрос о возможном объединении двух субъектов Российской Федерации Москвы и Московской области. (Как оказалось, общественность Санкт-Петербурга также активно обсуждает тему объединения северной столицы с Ленинградской областью.) Большинство участников встречи не увидели в объединении значительных преимуществ и посчитали, что в этом предложении больше политических мотивов, нежели экономической целесообразности, поскольку Москва и так является самым крупным в финансовом и политическом планах субъектом Российской Федерации. По мнению присутствовавших на заседании, было бы ошибкой делать из столицы «монстра» и создавать пропасть между центром и остальными регионами. Гораздо больше оправдала бы себя идея укрупнения районных центров Московской области, и, как следствие, создание рабочих мест на предприятиях, выведенных за территорию Москвы, с тем, чтобы жители Подмосковья имели возможность работать на престижной и хорошо оплачиваемой работе не только в Москве, но и непосредственно рядом с домом. В свою очередь, это позволило бы избавиться от усугубляющихся с каждым годом транспортных проблем. Для того чтобы жизнь и работа за пределами МКАД была такой же привлекательной, как в Москве, в районных центрах необходимо создавать крупные торговые и развлекательные центры, активнее вести жилищное строительство. По поводу дальнейшего роста цен на недвижимость в краткосрочной перспективе участники клубного заседания выразили общее мнение: для этого имеются все предпосылки, и если не произойдет крупных экономических или политически кризисов в нашей стране или на мировом финансовом рынке, то рост цен продолжится. Члены МИК считают, что остановить рост цен на недвижимость возможно при выполнении следующих условий: стимулирование развития строительной отрасли; развитие и внедрение новых технологий производства строительных материалов; развитие сектора государственной аренды квартир; борьба с коррупцией чиновников при выделении земельных участков под застройку; финансирование за счет государства прокладки коммуникаций и дорог для возведения жилищных массивов с последующим возвратом бюджетных средств после реализации инвестиционных контрактов. Вопросы подписки по тел. (495)

Тема 5.Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка Недвижимость как актив для инвестирования. Инвестиции, инвестиционная деятельность. Особенности оценки недвижимости как актива для инвестирования.

ОГЛАВЛЕНИЕ ОГЛАВЛЕНИЕ... 3 ВВЕДЕНИЕ... 8 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ... 12 1.1. Компоненты и жизненный цикл объекта недвижимости... 12 1.1.1. Определение понятия недвижимости...

1 Министерство образования Российской Федерации Воронежский Государственный Архитектурно-Строительный Университет Кафедра организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Задания для лабораторных

Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 (4*) была продана за 8

ВВЕДЕНИЕ В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов

ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова» факультет дистанционного образования Магистерская диссертация на тему: «Практическое руководство по экспертизе отчетов об оценке рыночной

2 1. Общая информация о дисциплине 1.1. Название дисциплины: Оценка 1.2.1 Трудоёмкость дисциплины по учебному плану очной формы обучения - 108 час. (3 ЗЕ) из них: лекций 16 час. лабораторных занятий 0

ÃËÀÂÀ 3 Ìåòîäû îöåíêè ýôôåêòèâíîñòè ÊÏ êîììåð åñêèõ ïðîåêòîâ â óñëîâèÿõ îïðåäåëåííîñòè 3.1. Ñîâðåìåííûå ìåòîäû îöåíêè ýôôåêòèâíîñòè êîììåð åñêèõ ïðîåêòîâ При оценке эффективности внедрения коммерческих

Терминология (глоссарий), используемая при подготовке вопросов и задач квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» Термин Аддитивная модель внесения относительных

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

Теор.основы оценки_рус_3кр_зим_жумабаевам_оц,ст,уиа(2к4 очная) 1. Метаданные теста Автор теста: Жумабаева МырзабикеДостановна Название курса: Теоретические основы оценки Название теста: Теоретические основы

Методика оценки величины годовых рыночных арендных платежей за пользование и владение земельными участками А.В. Григорьев, генеральный директор ООО «РМС-ОЦЕНКА», член Российского общества оценщиков П.А.

Приложение 4 к Протоколу внеочередного общего собрания акционеров АО "Досжан темир жолы (ДТЖ)" от 31 октября 2007 года 3 Н.Маханов МЕТОДИКА определения стоимости акций при их выкупе акционерным обществом

Лекция 12 Оценка стоимости организации (предприятия) 1. Стоимость предприятия: экономическая сущность, виды, составные элементы. 2. Затратный метод определения стоимости предприятия: экономическая сущность

Типовые экзаменационные задачи Задача 1 Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляют 400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет 50 лет. Эффективный возраст

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 22 июня 2015 г. 385 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (ФСО

Лабораторная работа 4 Решение управленческих задач при помощи неспециализированных программных средств 1 Оценка инвестиционных проектов в табличном процессоре MS Excel Цель работы: изучение возможностей

Тема 12. Доходный подход и его методы Сущность подхода, области применения, методы доходного подхода. Прямая капитализация. Определение чистого операционного дохода (потенциальный валовый доход, действительный

Технико экономическое обоснование проекта строительства ночного клуба с рестораном и летней террасой в г. Одесса Содержание 1. Концепция проекта 3 2. Технико-экономические показатели 6 3. Прогноз доходов

7. Материалы по системе промежуточного и итогового тестирования 1. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых объектов? а) неподвижность, материальность, долговечность; б) неподвижность,

УТВЕРЖДЕНО Решением Совета НП СРОО «СПО» Протокол 13 от 28.05.2013 г. Изменения и дополнения утверждены Советом НП СРОО «СПО» Протокол 26 от 21.10.2013 г. Методические рекомендации по составлению отчетов

КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ «R-Аналитика» БИЗНЕС ПЛАН АВТОМОЙКИ Выпуск 1 НОВОСИБИРСК 2017 Оглавление 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА... 3 2. ОПИСАНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ И ОКАЗЫВАЕМЫХ УСЛУГ... 4 2.1 Общая характеристика... 4 2.2

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Установка локальных модульных котельных без ТН Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет Шаг планирования год Длительность

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Установка локальных модульных котельных с ТН Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет Шаг планирования год Длительность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)" Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.

Обоснование наиболее эффективного объекта недвижимости Анализ наиболее эффективного объекта оценки - является одним из основополагающих принципов оценки недвижимости. Не нужно повторять, что согласно принципу

Экономическая эффективность проекта. Методы оценки эффективности проекта Усманова Т.Х. Москва 2014 Типы решений относительно экономического анализа эффективности намечаемых капиталовложений Расширение

C О Д Е Р Ж А Н И Е РЕЗЮМЕ....................................................... 2 1. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 1.1. Объекты и направления инвестиций................................. 3 1.2. Финансовый анализ и

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода * С.В. Грибовский заместитель генерального директора СПбГУП «ГУИОН» (г. Санкт-Петербург)

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Использования тепла от сбросной воды от Паужеткой ГеоЭС с локальынми ТП Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет

АЛЬТ-Инвест Сумм 6.1 Описание проекта ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА Название проекта: Использования тепла от сбросной воды от Паужеткой ГеоЭС (стальные трубы) Дата начала проекта 01.01.2016 Срок жизни проекта 15 лет

Инвестиционный менеджмент Контрольная работа Исходные данные для выполнения работы: Проект «Экономическая оценка инвестиционного проекта по приобретению минипекарни» Условия реализации проекта: - стоимость

1 Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»

СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДИСЛОВИЕ... 10 ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ...13 ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО... 14 1.1. Базовые понятия и определения экономики...14 1.2. Недвижимость

УСЛОВИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ Начальник отдела инвестиционного моделирования и стратегических исследований - Гужов С.А. СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ЗАДАЧИ: ПОДБОР СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДОК

1 www.waymarket.ru Содержание: 1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 1.1. Цели проекта 1.2. Расчетный период проекта 1.3. Стоимость реализации проекта 1.4. Источники финансирования проекта 1.5. Показатели эффективности проекта

Оценка имущества, изымаемого в целях организации и проведения Олимпийских зимних игр 2014 года В настоящее время активно идут процедуры, связанные с оценкой объектов, изымаемых в целях организации и проведения

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ СТБ 52.0.02-07 РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ Оценка земельных участков как объектов недвижимого имущества Издание официальное Госкомимущество Минск

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 113 от «18» декабря 2014 года Система стандартизации саморегулируемой

Таблица 1. Инвестиции проекта, руб. ИНВЕСТИЦИИ ПРОЕКТА 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 ИТОГО Здания и сооружения Строительство инфраструктуры величина платежей (с НДС) 30 000 000 30 000 000 40 000 000

Механизмы формирования цен на объекты загородной недвижимости (дома, земельные участки) Генеральный директор ООО «РМС ОЦЕНКА» Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2013 1 Загородная недвижимость альтернатива

Задание 1 Инвестиции: Контрольная работа Расчет и анализ экономической эффективности вариантов проекта. Первый вариант проекта. Реконструкция здания с последующим размещением в нем делового центра. Второй

Е.И. Тарасевич. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Содержание. ПРЕДИСЛОВИЕ ЧАСТЬ 1. СУЩНОСТЬ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ БЛАГО 1.1. Базовые понятия и определения экономики

2 Тема: Доходный подход к оценке имущества предприятия 1. Рассчитайте денежный поток предприятия, если известно, что: Чистая прибыль 375; Износ 75; Прирост запасов 30; Уменьшение дебиторской задолженности

Демо-версия Бизнес-план торгового центра www.gidmark.ru 2013 г. СОДЕРЖАНИЕ: РЕЗЮМЕ 1 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 АНАЛИЗ СТРОИТЕЛЬНОГО СЕГМЕНТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1.2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ДЛЯ ОБУЧАЮЩИХСЯ ПО ОСВОЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ Бизнес-

МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Уральский государственный лесотехнический университет Кафедра менеджмента и внешнеэкономической

ПРОЕКТ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО 11)» В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ

Практика оценки рыночной стоимости участками под линейными объектами, расположенными вне земель поселений Т.С. Коляденко сертифицированный специалист по оценке недвижимости согласно требованиям Европейских

Уважаемые господа! Ниже представлен примерный перечень и внешний вид таблиц, которые мы создаем в рамках разработки финансовой модели бизнес-плана. Обращаем Ваше внимание, что данный перечень приблизительный,

Национальный исследовательский университет Высшая школа экономики Высшая школа управления проектами Проект по дисциплине «Технологии внедрения проектного управления (проектная мастерская)» Разработал слушатель

1 www.waymarket.ru Содержание: 1 Резюме 1.1 Сущность предполагаемого проекта 1.2 Сроки реализации проекта 1.3 Полная стоимость реализации проекта. Ожидаемые источники денежных средств и их структура 1.4

Ильин А.П. Научный руководитель: к.э.н., доцент Булатова В.Б. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ РЫНОЧНЫМ (СРАВНИТЕЛЬНЫМ) ПОДХОДОМ: ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ АСПЕКТ Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

20 ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Внукова Е.М. Государственный университет учебно-научно-производственный комплекс, г. Орел В статье раскрываются

Руководство пользователю ФМ-ОРГ инструмент организационно-финансового планирования Москва 2018г. Оглавление Назначение... 3 Возможности... 3 Технические требования... 3 Порядок планирования... 3 Состав

ООО «ИРБИС» - ВСЕ ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ! МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П Р И К А З 25 сентября 2014 года N 611 Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Тестовые задания 1. Часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, это А) земельный участок Б) земельный фонд В) земля Г) лесной фонд 2. Вексель это А) именное

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Методические рекомендации для самостоятельной работы обучающихся

БИЗНЕС-ПЛАН организации производства по Екатеринбург 2013 Резюме Настоящий проект разработан с целью обоснования экономической и инвестиционной эффективности организации производства по. Согласно результатам

1 www.waymarket.ru Содержание: РЕЗЮМЕ 1 Анализ рынка коммерческой недвижимости 1.1 Анализ строительного сегмента в Российской Федерации 1.2 Исследование рынка коммерческой недвижимости 2 МАРКЕТИНГОВЫЙ

Николай Половинкин (Nikpol) «Определение рыночной стоимости аренды при полном отсутствии рынка аренды» Основные предпосылки для решения этой задачи 1) Объектом оценки в аренде является право пользования.

Как известно, максимальный доход от использования имеющихся ресурсов в рыночной экономике можно получить в кооперации с профессиональными фирмами и подразделениями на заранее оговоренных условиях. Данные условия, представляющие собой совокупность действий, вкладов сторон и сроки регламентируются соглашениями (контрактами).
Инвестиционная деятельность является необходимым условием индивидуального кругооборота средств хозяйствующего субъекта. Инвестиционный контракт представляет собой соглашение между инвестором и другими участниками, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения какой-либо инвестиционной деятельности в интересах инвестора. Из всех видов инвестиционных договоров, как самостоятельный тип договора в Российской Федерации можно выделить инвестиционный договор (контракт) в строительстве.

Инвестиционный контракт в строительстве - это контракт на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, включая оформление земельных отношений и проведение необходимых проектных, строительных, пусконаладочных и прочих работ, заключаемый на основании решения собственника. Основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвесторы и пользователи объектов инвестирования.
Инвестором может выступать любая государственная, смешанная либо частная структура, имеющая достаточное количество средств, либо возможность их привлечь, заинтересованная в реализации проекта строительства (реконструкции) и получении дохода от эксплуатации завершенного строительством объекта недвижимости, либо его продажи на любом этапе выполнения инвестиционного контракта, при условии согласия всех участников.
Собственником земельного участка могут являться: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования и частные лица. В связи с тем, что значительная часть земельных ресурсов принадлежит государству, на землях которого и реализуется большинство инвестиционно-строительных проектов, наиболее частым видом вклада государства в инвестконтракты является земля, как свободная, так и застроенная объектами недвижимости.
Каждый из участников инвестиционного процесса вносит свой вклад: государство либо частное лицо - земельный участок, инвестор - денежные средства. При этом каждая из сторон рассчитывает получить прибыль от инвестиционной деятельности, которая должна быть соразмерна внесенному вкладу.

Как правило, спорным моментом при подписании инвестконтракта является определение долей участников инвестиционного процесса в виду сложности определения денежного эквивалента стоимости их вкладов, либо, в случае досрочного выхода из проекта одного из участников, права требования на результаты инвестиционного контракта. В отдельных случаях, при досрочном прекращении инвестиционного контракта по инициативе одного из участников, определяется право требования на возмещение ущерба причиненного досрочным прекращением инвестконтракта, как в виде уже понесенных затрат, так и в виде прав требования доли данного участника - упущенной выгоды.
В условиях общей непрозрачности земельного рынка в населенных пунктах, его формирование осуществляется по большей части участием государственных и муниципальных структур в процессах отчуждения земельных участков, наиболее предпочтительным из которых является заключение инвестиционного контракта.

Участие государства в инвестиционных контрактах в строительстве имеет определенную особенность - обязательное условие отсутствия дополнительных денежных выплат со стороны государства - «бездефицитность» инвестиционного проекта для государства. Иными словами, участие государства возможно только тогда, когда стоимость первоначального вклада государства заведомо покроет все необходимые по инвестиционному контракту платежи и, даже в случае возникновения нежелательной рыночной конъюнктуры все дополнительные платежи понесут другие участники. Только в исключительных случаях реализации целевых программ предполагается вложение государственных средств.
Для государства, испытывающего дефицит средств, инвестиционный проект является приемлемым способом решения насущных проблем (в виде получения дохода после реализации инвестконтракта или переуступки права требования, получения в собственность, пропорционально своей доле, реконструированных площадей, объектов нового строительства, выполненных работ и оказанных услуг) за счет передачи в качестве вклада невостребованного или малоиспользуемого актива.
Доля государства при реализации инвестиционного проекта, по сути, остается цифрой не фиксированной. С одной стороны существуют методики расчета этой величины, однако с другой стороны остается некая неопределенность, т.к. по большей части все зависит от параметров проекта застройки.
Как правило, деятельность инвестора-застройщика в г.Москве осуществляется на землях, находящихся в муниципальной или федеральной собственности. И инвестор, согласно установившейся практике, обязан заплатить «долю города (либо государства)» при реализации инвестиционных проектов.

В рыночной экономике, определение цены предложения на любой товар - цены по которой собственник готов провести отчуждение принадлежащего ему имущества (в том числе и участки под застройку) является безусловным правом государства как землевладельца. В этой связи заявления других участников процесса о «кабальных условиях» и «непосильном бремени» являются популистскими и имеют целью оказать давление на чиновников, принимающих решение об установлении начальной цены реализации объекта недвижимого имущества.
В связи со значительными объемами реализации объектов собственности государственные и муниципальные структуры создают различные методики определения цены отчуждения имущества. В соответствии с действующим законодательством, отчуждение государственного имущества может производиться только по рыночной стоимости на конкурсной основе, поэтому все методики, регламентирующие отчуждение имущества, составляются на основе законодательства об оценочной деятельности.
Методики, разработанные московским правительством за последние двенадцать лет, представляют собой четкую нормативно фиксируемую схему определения стоимости доли собственника земельного участка, по характеру передаваемых прав называемых «правом аренды». По своей сути, выплата этой доли представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка под застройку и эксплуатацию определенных объектов недвижимости сроком, как правило, от 25 до 49 лет в виде единовременного платежа. Согласно действующей практике, помимо выплаченного единовременного платежа осуществляются периодические платежи - арендная плата за пользование земельным участком. Этот единовременный платеж является начальной (минимальной) ценой, с которой начинаются торги. При этом, все участники заведомо предупреждены о необходимости внесения годовой арендной платы за пользование земельным участком. Платеж за право аренды земельного участка, при существующем дефиците на землю является ценой покупки первого места в очереди на заключение договора аренды земли. В последнее время, а также при увеличении объемно-пространственных характеристик существующих, реконструируемых, либо вновь возводимых строений, выплаты доли собственника земельного участка определяются на основании методики, определяющей долю города как «плата компенсации инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры». Данная методика является более приближенной к рынку по сравнению с прежними. Единственным недостатком является непрозрачность определения размера и количества корректирующих коэффициентов, способных в разы изменить размер уплачиваемой компенсации.

Предлагаемые федеральным центром (как правило, Росимуществом или МЭРТ) методики регламентируют некоторые расчетные показатели и предписывают выполнение расчетов вклада собственника земельного участка или права требования на долю собственника земли методом предполагаемого использования и находят свое отражение в технических заданиях на определение доли Российской Федерации в инвестиционном проекте.
В результате проведенных исследований можно говорить о средних цифрах величин «доли Российской федерации» в инвестиционных контрактах: по объектам расположенным в ЦАО г. Москвы она составляет в среднем от 30 до 60% площадей, по городу в целом - 25-40%.

«Доля города Москвы» (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является г.Москва) составляет 20-50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО - 50% - инвестору, 50% - собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% - инвестору, 30% - собственнику земельного участка.
В каждом конкретном случае, соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременений, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке.
Кроме платы за аренду земли на период проектирования и строительства и, в дальнейшем, эксплуатацию завершенного строительством объекта, согласования исходно-разрешительной документации, подключения к сетям, инвестор должен произвести отчисления на строительство детских садов, школ и т.д.
Существуют некоторые особенности, связанные с бухгалтерским учетом и законодательством при оформлении компенсации городу: инвесторы или оформляют компенсацию городу как дар и платят 24% от этой суммы в качестве налога на прибыль (то есть налоги города по передаваемой доле также оплачивает Инвестор) или пытаются провести эту долю как затраты на строительство.

На практике понятие «доля собственника земельного участка» и понятие «компенсация городу» за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру смешиваются между собой и выплачиваются как единый платеж в городской бюджет - «доля города». В случае, когда собственником земельного участка является город - проблем не возникает. Однако, в настоящий момент существует около десятка «спорных» инвестиционных контрактов, в рамках которых «федеральная» земля, фактически незаконно, была вовлечена в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях по контракту, подписанному г.Москвой и инвесторами без привлечения представителя собственника. Ведется активная работа по согласованию данных инвестиционных контрактов и определяется доля Российской Федерации как собственника земельного участка, либо как владельца прав аренды на земельный участок.
В случае, когда земельный участок находится в собственности коммерческих организаций либо государственных структур, расчет по действующим методикам компенсации затрат на инфраструктуру приводит к двойному счету и обременительной нагрузке на инвестора, снижающей его доходность.

Однако следует отметить, что законодательно порядок реализации инвестиционных проектов в большинстве случаев регламентирован распорядительными документами Правительства Москвы, Правительства Российской Федерации и инвестиционными контрактами, заключенными между инвесторами и ведомствами федерального подчинения без участия города.
Такие инвестиционные контракты не содержат условий, предусматривающих платежи инвестора в бюджет города.
Обязанность инвестора осуществлять какие-либо платежи в пользу города может возникнуть только из гражданско-правовых отношений путем заключения соответствующего договора между Правительством Москвы и инвестором с его согласия. Соответственно положения распорядительных документов Правительства Москвы об определении размера компенсации за существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру не является основанием для взимания указанного платежа.

Практика взимания платежей в бюджет города при реализации инвестиционных проектов в частности по строительству жилья оспаривается федеральными органами власти.
Пункт 6 статьи 12 Налогового кодекса Российской Федерации не дает права устанавливать федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные Кодексом, а платеж городу Москве инвестором при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого назначения на территории города Москвы данным Кодексом не предусмотрен.
У города Москвы отсутствуют основания также требовать компенсацию на социальную инфраструктуру (школы, больницы и т.д.), поскольку в соответствии с Федеральными законами от 06.10.99 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти Российской Федерации» и от 06.10.03 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансирование социальной инфраструктуры осуществляется самостоятельно за счет бюджета субъекта Российской Федерации, т.е. в данном случае за счет бюджета города Москвы.
Также, в соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства на указанном земельном участке.

В настоящее время законодательством Российской Федерации установлен только один платеж городу, который может взиматься с правообладателя земельного участка в процессе получения разрешения на строительство. Этим платежом является плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса). Существует методика, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП, по которой размер платежей за инфраструктуру по своей экономической сути представляет собой рыночную стоимость земельного участка или часть доходов проекта, а не затраты на подключение. Следовательно данная методика не может быть использована для определения платежа, компенсирующего инженерные затраты города Москвы в инвестиционных проектах с участием недвижимой собственности коммерческих структур либо Российской Федерации.
Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства» (БУПс), утвержденный Правительством Москвы 06.06.1997г. за № 595-РЗП. В таблице 2.13 «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» сборника приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9% от общей суммы затрат по их застройке.
Как отмечается в статье Красноперова О.М. «Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность», БУПс был разработан 10 лет тому назад и за это время претерпела существенные изменения и нормативная база и структура сметной стоимости строительства. Проблема анализа и оценки затрат на инженерное обеспечение объектов строительства неоднократно поднималась в средствах массовой информации, специализированных изданиях, обсуждалась на различных конференциях в период с 2005 года по настоящее время(1).

Авторы и эксперты этих публикаций едины во мнении, что на сегодняшний день подключение к коммуникациям - одна из самых болезненных проблем для девелопера. Как показывает практика, в развитых европейских странах «коммуналка» составляет 10-12 процентов от стоимости строительства. Вместе с тем, статистический анализ данных и результаты исследований, проведенных специалистами ЗАО «ЦНИИПромзданий Экспертиза», показывает, что для условий города Москвы средневзвешенная величина затрат на инженерное обеспечение, определенная на основе обобщения приведенных данных, с учетом допустимых округлений, составляет 17 процентов от величины затрат на строительство объектов основного назначения.
В настоящий момент ведется активная переписка между городскими и федеральными структурами, из которой следует, что при доле площадей Российской Федерации в инвестиционных контрактах не превышающей 30% доля города законодательно должна быть незначительной.

С такими доводами согласно и Правительство Москвы. На основании письма мэру Москвы Ю.М. Лужкову от Первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляка от 05.10.2007 г., отмечается, что в распорядительных документах Правительства Москвы, регламентирующих строительство, целесообразно обязать, привлеченных федеральными структурами инвесторов осуществить финансирование строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в объеме, обеспечивающем функционирование возводимых на них объектов недвижимости и плату за присоединение к энергетическим сетям.

Таким образом, можно сделать вывод, что при заключении инвестиционного контракта инвестор обязан финансировать, в оговоренном объеме, возведение объекта строительства, а также выплатить (либо передать по факту завершения строительства) долю собственника земельного участка и понести затраты на подключение к инженерным сетям города.
Вся переписка между федеральными и московскими ведомствами, о существовании которой мало что известно в непосвященных кругах, на самом деле поставила точку в продолжительных спорах, об определении доли собственника земельного участка. До настоящего момента существует множество статей, рассказывающих о будто бы имевших место случаях, обязывающих инвестора уплатить долю города и долю государства в размере до 90% от рыночной стоимости будущего объекта.
Однако решение данной проблемы вскрывает новую проблему - обеспечение вновь вводимых объектов инженерной транспортной и социальной инфраструктурой. Мощности инженерных систем города, автодорог, общественного транспорта, должны поддерживаться на достаточном для обеспечения нормального функционирования города уровне и модернизироваться. То же касается обеспеченности услугами коммунальных и аварийных служб, медицинских и образовательных учреждений. В соответствии с действующим законодательством, все эти затраты возлагаются на город. Однако, в Москве и многих других городах, финансирование городского хозяйства и жилищно-коммунальных служб, осуществляющееся из бюджета города, не окупается за счет платежей за потребленные жилищно-коммунальные услуги населением, коммерческими и государственными структурами, не говоря уже о возможности проведения модернизации и получения прибыли обслуживающими организациями. В первую очередь это связано с наличием серьезного расслоения уровня жизни населения и неспособности огромной части населения оплачивать коммунальные услуги, услуги медицинских, образовательных и других учреждений, транспорта по рыночным ценам. Как показывает практика прошедших лет, именно данная часть экономики города «сглаживает» социальное неравенство и последствия экономических потрясений в нашей стране. Учитывая неэластичность спроса на городские услуги и возможность социального взрыва при изменении тарифной политики, город попадает в положение, когда ему не выгодно увеличение плотности застройки территорий, не являющихся собственностью города, то есть территорий, по которым платежи городу как собственнику земельного участка не предусматриваются. Не следует забывать также про еще один важный инструмент, часто используемый населенными пунктами для обеспечения уровня социального и инженерного обслуживания населения - контроль численности населения. Учитывая незаконность института прописок и регистраций, единственными инструментами контроля для города остается поддержание заградительно высокого уровня цен на жилую недвижимость и регулирование плотности застройки территорий. Этот инструмент способен резко уменьшить, соответственно, спрос на новое жилье и предложение жилых помещений. Согласно существующему экономическому положению населенных пунктов, рост населения приводит к росту убытков муниципальных властей и субъектов Федерации.

Таким образом, у города нет правовых инструментов на покрытие расходов, связанных с необходимостью расширения городской инфраструктуры за счет девелопера или собственника земельного участка, и большая часть данных платежей городу не будет возмещена из-за отсутствия грамотной тарифной политики и системы контроля за потребленные услуги, однако проблема компенсации данных затрат остается. Таким образом, существует реальная перспектива для увеличения стоимости эксплуатации объектов недвижимого имущества за счет увеличения тарифов на коммунальные услуги, проезд в общественном транспорте и социальное обеспечение населения и организаций в ближайшие три - пять лет.

Ефимов И.В.
«Институт экономической экспертизы»

– это одна из возможностей диверсифицировать свой портфель капиталовложений. Фактически, это одна из разновидностей инвестирования в недвижимое имущество.

Земля всегда считалась одним из наиболее выгодных объектов инвестиций. Если рассматривать землю с точки зрения бизнеса, быстрой окупаемости не получится. Зато риск продать ее через несколько лет с существенным дисконтом – очень высок.

Почему инвесторы обращают внимание на этот вид вложения капиталов? Дело в том, что покупка участка открывает массу возможностей.

• Во-первых, землю можно впоследствии перепродать. Это один из простейших способов сохранить свои капиталы и заработать.
• Еще один вариант – приобретение участка для застройки. В городской черте можно возводить объекты коммерческой или жилой недвижимости. Загородом можно построить дом для жизни, дачу или усадьбу, которая будет приносить доход от аренды.

Инвестору важно понимать, с какой именно целью он планирует приобретение земли. В России (по аналогии с другими государствами) существует семь категорий назначения земель:

• инвестиции в землю сельскохозяйственного назначения;
• населенные пункты (жилищный фонд);
• земли запаса;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• особо охраняемые природные территории;
• специального назначения.

В продажу может быть пущен любой тип земель, поскольку государство является владельцем и оператором, однако покупать стоит лишь первые две.

Вложения в земли сельхозназначения

Итак, давайте определимся с основными плюсами вложения средств в приобретение земельных участков сельхозназначения:

1. Не требуются большие капиталы. Купить участок можно сравнительно недорого. Однако стоит помнить, что чем ближе город или важный населенный пункт, тем больше будет стоить участок.
2. Возможности для капитализации. Вклад в земельный участок можно сделать прибыльными если заняться его благоустройством.
3. Возможность выбора функционального использования.

Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Есть и определенные ограничения, о которым мы рассказываем ниже. В них, в частности, относятся:

1. Нецелевое использование. На участках, которые предназначены для создания огорода, нельзя возводить капитальные здания.
2. Если участок предназначен для садоводства, здесь можно построить жилье. Тем не менее, получить здесь прописку будет крайне сложно.
3. Владельцы дачных участков могут строить дома.
4. На землях, предназначенных для ведения подсобного хозяйства можно строить дома только в случае, если они входят в границы поселений.

И еще один важный момент. Если вы вкладываете в землю сельскохозяйственного назначения, не стоит полагать, что его можно будет без проблем перевести в любую категорию. На практике во многих случаях сделать это не представляется возможным.

Инвестиции в землю — можно ли заработать?

Сейчас в России инвестиции в землю утратили свою актуальность из-за кризиса, земля не растет в цене. Но это может скоро измениться. Когда любой из кризисов заканчивается, начинается новый рассвет строительства, и тогда снова нужна земля.

«Никакого смысла инвестиций в землю нет. Сейчас на рынке продается достаточно участков, которые уже подготовлены для строительства, и продаются с дисконтом. Зачастую ниже себестоимости», - считает директор бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова.

Земли сельхозназначения дешевы, их много, но они могут быть удалены от автодорог, тогда как транспортная инфраструктура играет главную роль в стоимости надела. Считается что земли в деревнях и дачных районах выгоднее чем сельскохозяйственные — начинать развитие фермы не каждому под силу и духу. Земли населенных пунктов существенно дороже, редко продаются гектарами, но позволяют вести строительство. Задумываясь о реализации какого-либо бизнес-проекта важно понимать: подойдет ли земля?

«Этим нужно было заниматься в 1990-2000 гг. Сегодня скупать земли в спекулятивных целях - занятие крайне неблагодарное. Ничего на этом не заработать - все уже украдено до нас», - иронизирует директор направления складской, индустриальной недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty Дмитрий Вишин.

Анализ рынка инвестиций в землю

Земля представляет собой пассивную и очень долгосрочную инвестицию . На рост стоимости влияет все: обещания властей, застройщиков, девелоперов, организация инфраструктурных проектов, проведение нитки газо- и водопровода, наличие канализации и основных коммуникаций. Озвученные планы о появлении завода или жилого массива могут вызвать всплеск цены на землю, а отказ – уронить ее до предела.

Чаще всего на этом и строится бизнес.

Приобретается земля, дробится на сегменты и запускается рекламная кампания. После продажи последнего надела она прекращается, и множество граждан получают земельный участок с неадекватной рыночной стоимостью и без перспектив к развитию.

Для старшего поколения обладание собственным участком это большая гордость – в качестве объяснения указываются «своя» картошка, помидоры и огурцы. Однако инвестиции в землю в сельскохозяйственном плане имеет смысл лишь при очень больших объемах производства и организации агропромышленного предприятия.

Мы ведем речь именно о покупке земли с последующей продажей или сдачей в аренду (субаренду). Здесь важно не только представлять срок окупаемости проекта, но и понимать: он может растянуться на десятилетия, и единственное удорожание может быть связано с уровнем инфляции.

Реальная ситуация . В окрестностях областного центра, города-миллионника, была распродажа земли в садово-огородном товариществе, переведенном в статус земель населенного пункта. Человек, узнав о 47 долл. США за сотку, приобрел последние 20 соток и уехал в отпуск. По приезду узнал, что через три дня после сделки и реализации всех участков, в товариществе провели электричество, благодаря чему цена выросла в два с половиной раза. Спустя еще полгода в следствии раскрутки земельного района 0.2 га стоили 8 тыс. долл. США.

Вложения в земельные участки каких-либо ресурсов, кроме финансовых, не требуют. Однако если вести речь о приобретении земельного надела с дроблением и последующей продажей, необходимо подключить рекламные или PR-агентства. Либо достичь договоренностей со строительными и девелоперскими компаниями, которые планируют вести здесь проекты.

Для успешной продажи земли необходимо задействовать:

• агентства по связям с общественностью;
• проектно-изыскательские институты;
• строительные структуры, способные создать инфраструктуру;
• компании по поставке газа, воды;
• компании по утилизации тбо, водоотведению, канализации.

Таким образом, главной целью выгодных инвестиций в землю должно стать наступательное поведение бизнесмена. Главная задача – рост стоимости надела в финансовом и социальном плане, привлекательность в глазах потенциального покупателя. Добиться этого можно реальными или потенциальными факторами: первые из которых – текущая ценность земельного участка и его составляющие (газ, вода, ограда, сад…), вторые – перспективы.

«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», — говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.

«Показатель рентабельности инвестиций в землю существенно варьируется в зависимости от большого количества различных факторов, — говорит Максим Клягин, финансовый аналитик. — При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».

Что может помешать успешному инвестированию в земельный участок

Как и любая другая инвестиционная деятельность, вложения в землю могут быть как успешными, так и неудачными. Поэтому перед тем, как вкладывать деньги, необходимо собрать максимум информации.

• В первую очередь, необходимо подключить юристов, которые проверят документы по участку. Нередки случаи, когда землевладелец узнает о том, что его участок находится под арестом или в отчуждении. К тому же, земля может находиться в специальных природоохранных зонах и это будет представлять определенные ограничение на пользование участком.
• Еще один важный момент – анализ самого участка в зависимости от поставленных целей. К примеру, если вы планируете заняться выращиванием определенных культур, необходимо изучить почву на предмет ее плодородности. Участок может оказаться непригодным для возведения построек.
• Наконец, перед покупкой участка, необходимо обратить внимание на так называемые красные линии. К ним относятся трубопроводы, линии электропередач, автодороги, некоторые сооружения, железнодорожные пути и так далее. Нахождение участка вблизи таких линий может существенно осложнить получение дохода от инвестиций. Сдать в аренду дом, который находится возле ж/д путей значительно сложнее, равно как и продать его по хорошей цене. То же самое касается и ситуаций, когда дом расположен вблизи линий электропередач.

Какие стратегии можно использовать

Такой вид капиталовложений предполагает использование различных стратегий. Мы приведем несколько примеров того, как можно грамотно инвестировать деньги в земельные участки.

Первый способ заключается в приобретении недорогого участка, его размежевании и последующей продаже маленьких участков. У этой стратегии есть свои очевидные плюсы – вам не придется вкладывать дополнительные деньги в строительство или обустройство участка.

Второй способ – покупка участка и его деление по четыре сотки. На получившихся участках возводятся небольшие домики и затем продаются. Эта стратегия более сложная и затратная, но она сулит большие прибыли в случае успеха.

Наконец, можно приобрести участок и разделить его на три. Построить дом, затем продать его и построить еще два дома, которые можно сдавать в аренду. Схема достаточно запутанная, но достаточно простая при грамотном подходе и может приносить ощутимые дивиденды. Главное, соблюдать следующие правила:

• участок должен находится невдалеке от населенного пункта. Это будет большим плюсом как при продаже домов, так и при сдаче в аренду;
• необходимо пройти процедуры согласования с руководством населенного пункта;
• если необходим перевод из одной категории в другую, необходимо подготовиться финансово. По стоимости, эта процедура может быть сопоставима со стоимостью участка. Это важно понимать на этапе планирования инвестиций и инвестиционных целей. Возможно, результат в этом случае будет отличаться от того, который вы ожидали;
• при покупке участка без застроек необходимо проконсультироваться о возможности возведении;
• покупка участка вблизи водоема – выгодная инвестиция, которая может принести существенные дивиденды. Однако стоит помнить о том, что возведение построек на таком участке может быть либо ограничено, либо запрещено;
• последнее, на что необходимо обратить внимание – план будущей застройки территорий, прилегающих к вашему участку.

Реальная ситуация. В России один из бизнесменов, имея большой участок земли (около 20 га), долгое время не мог ее распродать, поскольку участки не были газифицированы. Поставщик «голубого топлива», со своей стороны, обещал положить трубы после появления владельцев. Инвестору не оставалось ничего другого, как привезти в поле металлическую будку с надписью «Огнеопасно! Газ!» и вывалить грузовик списанных труб разного диаметра. Через месяц все 20 гектаров были проданы.

Персонал и сотрудники

Количество сотрудников напрямую зависит от того, какой род инвестиций планируется внедрить. Если земля будет продана отдельными участками, достаточно бухгалтера и директора в лице самого инвестора. В случае, когда земля будет использована для промышленного или гражданского строительства с последующей продажей, необходимо привлечение инженера.

В идеале инженер должен присутствовать на стадии переговоров со структурами поставщиками ресурсов, строительными компаниями и девелоперами. Их обещания уже через год провести газ, воду, электричество и дорогу могут не соответствовать действительности. Также желательно наличие в штате кадастрового специалиста, знакомого с основами регистрации права собственности.

Для выгодных инвестиций в землю могут понадобиться:

• директор
• менеджер по продажам, он же «решала» вопросов с госорганами;
• бухгалтер;
• инженер по строительству;
• инженер кадастрового и земельного учета;
• регистратор.

Подводя итог

Не будем приводить никаких цифр относительно затрат: земля стоит ровно столько, сколько за нее просят. При правильном подходе рентабельность может достигать 500-1000%, при неправильном – землю придется продавать себе в убыток.

В заключении вспомните что говорил Марк Твен:

«Покупайте землю - ее больше не производят».

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .